Демонтаж многоквартирного дома
Со временем несущие конструкции жилого многоэтажного дома теряют свою прочность, а все здание ветшает, что требует его демонтажа. Отсутствие последнего в один момент закончится обрушением всего дома, что чревато повреждением соседних сооружений, человеческими жертвами и травматизмом, нанесением ущерба другому имуществу. Для предотвращения этого проводят демонтаж или снос (для рядового человека часто эти слова являются синонимами, что неверно).
Разница между сносом и демонтажом
Снос многоквартирного дома представляет собой полное разрушение всего здания вручную либо с помощью строительной техники. Подобный вариант не предусматривает получения по итогу целых элементов, которые могут быть использованы повторно. Одновременно частично мусор может быть далее измельчен и использован для производства вторичных строительных материалов, что снизит их себестоимость изготовления и сделает вклад в улучшение экологической обстановки.
Демонтаж многоквартирных домов предполагает поэлементную разборку всего сооружения. Это контролируемый процесс, при котором не повреждаются соседние здания и окружающая территория. Если речь о разборке деревянных прочных конструкций, то в дальнейшем они могут быть повторно собраны на другом земельном участке (часто этот метод используют для переноса вспомогательных построек при переезде).
Какие многоквартирные дома подлежат демонтажу
По российскому законодательству подобные сооружения могут подлежать ликвидации по решению специальной комиссии, которая собирается по инициативе организации местного самоуправления. Для вынесения конкретного решения изучается техническое состояние дома с привлечением экспертных компаний, документация на сооружение. Во время рассмотрения вопроса комиссия оценивает следующие факторы:
- общее состояние сооружения;
- оценка уровня износа строительных конструкций;
- пожарная безопасность, наличие условий эвакуации людей при развитии неконтролируемого пожара;
- качество воздуха внутри помещения, уровень шума и радиации.
В общем случае, демонтаж многоквартирных домов происходит при наступлении хоть одного из следующих случаев:
- состояние объекта недвижимости отнесено к категории неблагоприятных и представляет собой опасность проживающих там людей;
- территория, на которой находится многоквартирный дом, запланировано использовать для удовлетворения каких-либо нужд муниципальной единицы;
- сооружение отнесено к категории ветхих, то есть потеряло уровень надежности либо расположено на территории, где фиксируют частые стихийные бедствия и так далее (полный перечень приведен в соответствующем постановлении Правительства Российской Федерации).
Как узнать о грядущем демонтаже многоэтажного дома
Подобные работы затрагивают большое количество жильцов многоквартирного дома, поэтому последние заинтересованы заблаговременно получить необходимую информацию. Также часто в этом случае владельцы недвижимости имеют право на получение компенсационных квартир, что требует времени на решение всех вопросов, получение документов, проведение ремонта и переезд. Получить информацию о грядущей дате сноса можно одним из следующих вариантов:
- изучение информации на сайте управляющей компании, которая обслуживает здание (она обычно размещает все точные и достоверные сведения относительно демонтажа многоквартирного дома, который находится под ее обслуживанием);
- лично обратиться к руководству управляющей компании на специальном форуме при наличии подозрений в утаивании сведений;
- посещение официального интернет-сайта Жилищного фонда региона;
- обращение в риэлторские агентства или местные подразделения БТИ.
Также местные органы обязаны уведомлять всех жильцов о грядущем расселении, что происходит с помощью уведомлений по почте и иными методами.
Кто выполняет демонтаж многоквартирного дома?
После получения предписания на снос сооружения дальнейшими вопросами занимается управляющая компания либо непосредственно владелец здания. Вся процедура должна проводиться в соответствии с Жилым кодексом РФ, где оговорены сроки выполнения работ после принятия местными органами самоуправления соответствующего решения.
Если окажется, что владелец здания не успел этого выполнить в оговоренные сроки, то земельный участок под домом и само сооружение переходит в муниципальную собственность. Далее работы будут выполнены за счет бюджета с выставлением соответствующего счета владельцу при его наличии.
Как защищаются права жильцов сносимого дома
Жилой кодекс защищает интересы людей, которые проживали во многоквартирном доме, попавшего под демонтаж. Это предусмотрено статьей 89, где описаны следующие варианты:
- Люди, проживавшие в сносимой квартире на условия договора найма, имеют право на переселение в другое аналогичное по площади и качеству жилье, которое должно находиться в этом же населенном пункте.
- Люди, имеющие право собственности на сносимую квартиру, имеют право на компенсацию со стороны инвестора, планирующего затем строительство (часто последний занижает реальную стоимость, а владельцы, наоборот, стараются получить максимальную сумму, что затягивает оформление всех документов). На практике владельцам предлагают несколько вариантов квартир на выбор, а после заключения договора новая недвижимость переходит в собственность.
Методы демонтажа многоквартирных домов
На практике, подобные работы предусматривают снос самого здания, а также вывоз строительного мусора с площадки для последующей утилизации или переработки. Сегодня широко применяют 3 основных способа демонтажа многоэтажных домов:
Механизированный
Этот вариант позволяет снести сооружения высотой 35-60 метров, то есть здания до 20 этажей. Верхняя часть сооружения демонтируется экскаваторами-разрушителями с длиной стрелы 44 или 60 метров. На конце последней устанавливают гидравлические ножницы, которые быстро отделяют часть строительных конструкций. После снижения высоты здания до 20 метров вступают в дело более дешевые разрушители и специальные экскаваторы, имеющие соответствующую длину стрелы.
Комбинированный
Этот вариант используют для сноса многоквартирных домов высотой более 60 метров. На первой стадии ручным либо частично механизированным способом уменьшают здание до указанной отметки. Для этого используют оборудование для алмазной резки, отбойные молотки, роботы-манипуляторы. После достижения нужной высоты в дело вступают специальные экскаваторы-разрушители и способ полностью повторяет предыдущий.
Взрывной
Этот вариант предусматривает закладку взрывчатки либо разрядов электрических импульсов. Подобный способ используют для сноса отдельно стоящих строений, когда взрывная волна и осколки не могут повредить соседние здания из-за большого до них расстояния. Чаще всего этот метод используют для сноса котельных труб.
Отдельную категорию составляет демонтаж многоквартирных домов в районе исторической застройки. Здесь резко увеличивается объем ручных работ из-за риска повреждения соседних зданий, ухудшения состояния их несущих конструкций по причине сильных вибраций, необходимости аккуратно убирать отдельные строительные элементы. Также обычно в этих случаях очень стесненные условия, что не позволяет использовать мощную строительную технику.
Этапы сноса зданий
В общем случае, процесс сноса многоквартирных домов включает следующие этапы:
Изучение объекта
На этой стадии определяют объем выполняемых работ, критически важные несущие элементы, повреждение которых может привести к несанкционированному обрушению. На основе этой информации определяют способ демонтажных работ, приблизительные сроки, перечень необходимой специальной техники.
Изучение окружающей территории
На этом этапе определяют расстояние до соседних зданий и сооружений, которые могут быть потенциально повреждены при падении отдельных частей с большой высоты. Также здесь потенциально учитывают форс-мажорные явления в виде неконтролируемого обрушения конструкции, воздействие ветра и других моментов, которые требуют внесения корректировок для обеспечения безопасности работ.
Согласование вопросов с инженерными сетями
При необходимости проводят согласования по отключению инженерных сетей, что требует участия соответствующих служб.
Только после получения всех согласований можно приступать к выполнению демонтажа многоквартирных домов одним из перечисленных выше способов. При качественно выполненной подготовке можно минимизировать шанс развития нештатной ситуации и гарантировать безопасность персонала, отсутствие повреждения соседних зданий, минимальный срок завершения работ.
Обычно на демонтаж коробки многоквартирного дома уходит несколько дней (все зависит от специфики здания). Отдельную категорию составляют работы по разрушению фундамента при условии, что последний не будет использоваться по причине изменения планов относительно использования территории, необходимости заливки обустройства более прочного основания для строительства.
Что после завершения работ?
После финиша сноса многоквартирного дома территория убирается и на самосвалах подрядчик по согласованию с заказчиком вывозит мусор (срок выполнения этих работ обычно больше, чем непосредственно сам снос). Последний относится к 4-5 категории опасности и частично может быть использован повторно. Речь про бетонный бой, который идет на изготовление дренажа, вторичного щебня, укрепление грунта, использование в качестве заполнителя бетона. Также на переработку идет металл, который после сортировки сдают на вторчермет.
