Реконструкция жилых домов - специфика строительных работ
Жилищный вопрос остается актуальным уже на протяжении многих десятилетий. Поиск эффективных решений ведется на государственном уровне. Строительство новых спальных кварталов, социальные программы для молодых семей, людей преклонного возраста, градостроительные планы реставрации – это лишь малая часть стратегий, действующих в стране с целью обеспечения жильем растущее население. И, конечно, немаловажная роль отводится реконструкции зданий, как наиболее доступному и быстрому способу сохранить и увеличить старый фонд недвижимости. Специальные строительные работы позволяют не только существенно продлить сроки эксплуатации многоквартирных домов, но и качественно улучшить условия проживания, путем совершенствования технических показателей объектов недвижимости.
Компания «Строительство и Инвестиции» оказывает полный спектр услуг по восстановлению жилых домов разного периода застройки. Комплексные мероприятия предусматривают выполнение всех этапов реставрации с максимальным комфортом для клиента. Наши специалисты возьмут на себя всю рутинную работу, от оценки технического состояния до сдачи в эксплуатацию обновленного объекта.
Общее определение реконструкции
Значительное обновление жилых зданий в профессиональной терминологии определяется, как комплекс мероприятий, направленных на устранение признаков износа. В рамках работ принимаются меры по оснащению современными инженерными коммуникациями, увеличению объемов помещений, оптимизации технических площадей общего назначения (лестничные пролеты, подъездные группы и т.д.), а также улучшению архитектурной выразительности застройки.
Особое внимание при реставрации объектов уделяется выполнению экологических требований, регламентированных государственными стандартами. Так, проект обязательно должен включать эффективную утилизацию строительных отходов, вторичную переработку, повторное использование отдельных элементов разборки. Также разрабатываются или применяются существующие методы проведения реконструкции, при которых запыление, шум, вибрация сводятся к минимальным показателям.
Универсального плана модернизации не существует. Для зданий различных периодов строительства применяются отдельные методы и технологии восстановления. При разработке проекта учитываются особенности как отдельно стоящего дома, так и его ближайшего окружения – группы домов в квартале. Комплексная оценка городского плана позволяет предложить заказчику наиболее оптимальные условия, при которых улучшенный дом не будет противоречить окружающей архитектуре.
Виды реконструкции по степени сложности
Модернизация жилого фонда имеет несколько уровней сложности:
- Работы направлены на восстановление несущих конструкций, фундамента, инженерных систем, без внесения изменений в типовой проект жилого объекта.
- Усовершенствование включает частичную перепланировку – снос легких перегородок для оптимизации пространства. В проект также не вносится никаких изменений.
- Объединение квартир в рамках одной секции, перепланировка площади, согласно новому проекту, при этом увеличения строительного объема не происходит.
- Строительство мансардного этажа, пристройка помещений к объекту, обустройство квартир в двух уровнях и т.д., с частичными изменениями первоначального проекта.
- Масштабное увеличение площади путем надстройки дополнительных этажей и расширения торцевых секций.
Как показывает практика, лучше всего осуществлять работы на начальных стадиях износа. Вносить изменения в первоначальный проект сложно и не всегда возможно. К тому же следует учитывать, что физическое старение конструкций на каком-то этапе становится необратимым. В этом случае снос оказывается неизбежностью, со всеми вытекающими последствиями (в частности, расселение и длительное ожидание жильцами получения новых квартир).
Еще 10 лет назад проведение реставрации домов осуществлялось централизовано, в рамках государственных и муниципальных программ. Как правило, только процесс оформления документов и разработки проекта восстановления занимал несколько лет. За это время многие здания естественным образом приходили к аварийному состоянию, и снос становился единственным вариантом устранить потенциальную угрозу обвала. Сегодня восстановительные работы можно провести по инициативе самих жильцов, что существенно упрощает процесс и позволяет на ранних стадиях принять оптимальные меры по сохранению ценной жилой площади.
Капитальный ремонт и реконструкция - в чём разница?
ГК РФ дает четкую формулировку работам по восстановлению и реставрации жилых объектов:
- Капитальный ремонт – это обновление конструкций, их отдельных площадей, инженерных систем с целью приведения к действующим нормативам безопасности и санитарного состояния.
- Реконструкция – это изменение технических характеристик здания и его отдельных частей. В частности, реорганизация касается высотности, количества этажей (уменьшение, увеличение), общей площади, придомовой территории.
Исходя из определений, реконструкция и капитальный ремонт отличаются масштабами изменений первоначальных характеристик жилых объектов. Так, ремонт помогает сохранить первичные технические свойства, не требует дополнительных мер по благоустройству территории или увеличения показателей энергетической эффективности.
Реконструкция затрагивает ключевые архитектурные параметры, которые отражаются на комфорте эксплуатации и конечной стоимости объекта (в сторону увеличения). Например, восстановление сооружения с полной заменой технических коммуникаций, изменением площади и эргономики внутреннего пространства приводит к увеличению рыночной цены отдельных квартир. Но решение достроить мансардный этаж или возвести дополнительную секцию, потребует привести к современным нормам все здание, начиная от внутренних планировок и заканчивая экстерьером.
Еще одним важным отличием реставрации от ремонта является документальное оформление работ. Проведение ремонтных работ не предусматривает получение разрешительной документации на строительство. Поэтому подготовительные, восстановительные, технические работы, а затем сдача в эксплуатацию проходят просто, быстро и сравнительно недорого. На произведение реконструкции надо получать отдельное разрешение в территориальном органе местного самоуправления. Процесс трудоемкий и предполагает множество согласований. Тем не менее, для большинства домов старого фонда, капитальная реставрация является наиболее выгодным вариантом, в силу того что увеличивает срок эксплуатации до 50-60 лет. Капитальный ремонт – временная мера, которая поддержит «на плаву» жилую недвижимость максимум 10-15 лет.
Порядок оценки жилого здания
Оценка технического состояния объекта недвижимости – первичное мероприятие перед разработкой проекта реставрации. Обследование проводится двумя способами:
- Визуальный осмотр или предварительная оценка площади. При помощи фотоаппаратов, биноклей, рулеток, штангенциркулей и других вспомогательных средств, проводится исследование здания, квартир на предмет видимых дефектов и повреждений. Выявляются прогибы, крены, перекосы, разломы, трещины, устанавливаются отдельные аварийные участки. Вся информация фиксируется в техническом проекте, чтобы в дальнейшем стать основанием для предварительного заключения по реставрации.
- Инструментальное обследование площадей проводится при недостатке информации, полученной в ходе визуального осмотра. Анализ бывает сплошным и выборочным. Сплошное исследование необходимо при отсутствии проектной документации, если выявленные дефекты отражаются на несущей способности объекта или реставрация проводится с увеличением нагрузок на фундамент (достройка этажей). Выборочное обследование проводится в случае повреждения отдельных квартир, секций. Инструментальный анализ уточняет габаритные размеры лестничных пролетов, расположение и расстояние между техническими узлами инженерных коммуникаций и т.д. Становится основанием для составления проекта, планов и чертежей.
По результатам анализа составляется акт (отчет) о техническом состоянии жилого дома и квартир. В документе приводятся первоначальные сведения о доме с указанием степени износа, вида выявленных дефектов на отдельных площадях и обстоятельств, вызвавших необходимость проведения исследования.
К отчету прилагаются планы, разрезы, снимки повреждений, схемы расположения аварийных участков на объекте. Вся визуальная информация подкрепляется пояснительной запиской проекта реставрации, в которой в качестве итога приводится перечень необходимых мероприятий для устранения конструкционных дефектов, причин их появления и способов увеличения основных показателей.
Основные принципы реконструкции
Заключение о техническом состоянии здания далеко не единственный документ, который понадобится для одобрения восстановления недвижимости. Положительное решение или отказ в реставрации выносятся после оценки следующих факторов:
- местоположение объекта;
- состояние инфраструктуры района;
- общий комфорт проживания – озеленение района, транспортная развязка, расстояние до ближайшей остановки, наличие поблизости вредных производств, плотность застройки квартала;
- экономическая оправданность модернизации.
Совокупность всех факторов определяет уровень комфортности дома, возможность его дальнейшего использования по прямому назначению. Оценка позволяет выбрать наиболее технически и экономически оправданный вариант реконструкции. Существует три возможных решения:
1) Здание восстанавливается без увеличения объемов и значимых изменений в архитектурном облике. Допускается внутренняя перепланировка, с целью оптимизации площадей.
2) Допускается увеличение площади с достройкой отдельных корпусов или этажей, с увеличением плотности жилых домов квартала. При этом архитектурная концепция должна полностью совпадать с существующей застройкой района.
3) Модернизация проводится с учетом физического и морального износа, согласно отчету об исследовании. То есть, возможно проведение любых видов работ, рекомендованных в экспертном заключении.
Способы и технологии реконструкции зданий жилого фонда
По статистической информации, капитальному обновлению подлежат до 50% домов типовых проектов, построенных в период с 1950 по 1970 г. Это панельные, кирпичные и блочные многоэтажные жилые объекты, с заявленным сроком эксплуатации 70 лет. Своевременное восстановление способно продлить «жизнь» спальных кварталов еще на 50-60 лет. Как правило, в улучшении нуждаются такие важные параметры как тепло-, звуко-, гидроизоляция. Площади, как минимум два десятилетия не соответствуют современным нормам отопления, теплоизоляции. В свою очередь теплопотери создают массу экономических проблем. В частности, износ повышается в 3-5 раз, в квартирах отсутствует комфортный температурный режим, возрастает размер коммунальных платежей.
Реконструкция помещений общего назначения полностью решает вопрос с соблюдением энергетических стандартов. Восстановление подвалов, чердаков, лестничных пролетов, подъездных групп, утепление фасадов способно сохранить до 70% тепла, что в свою очередь положительно отразится на комфорте проживания в квартирах и расходах на обслуживание здания.
Восстановление объектов недвижимости имеет широкий диапазон технологических решений. Все они условно разделены на две большие группы - без отселения жильцов и с переселением на время проведения строительных мероприятий. В рамках восстановления здания проводится комплекс или отдельные виды работ, различного уровня сложности:
- модернизация инженерных коммуникаций;
- торцевая пристройка небольших помещений;
- перепланировка помещений общего назначения;
- оптимизация площади квартир, путем объединения отдельных комнат или секций;
- достройка мансардных этажей;
- улучшение теплотехнических, вентиляционных параметров здания, усовершенствование (полная замена) внутренних, наружных отопительных систем;
- восстановление фасадов с утеплением стен;
- полная или частичная реставрация подвальных помещений, чердаков, подъездов;
- приведение к нормативам несущей способности ключевых конструкций объекта;
- замена стеклопакетов, дверей.
Для каждого дома разрабатываются отдельные проекты восстановления, с учетом технических, архитектурных особенностей. Например, в старой застройке улучшение тепловых характеристик невозможно без перекрытия крыши, замены стеклопакетов, утепления фасада. Если с целью экономии опустить отдельные этапы реставрации, то эффективность восстановительных работ составит всего 20-25%, что явно недостаточно для обеспечения комфортной эксплуатации дома и квартир. Только комплексное усовершенствование систем, конструкций, оборудования повлияет на положительное увеличение ключевых параметров застройки.
Основным показателем успешной реставрации является итоговый уровень энергетической эффективности дома. Теплопотери происходят по причине устаревшей вентиляции, а также через фасады, кровлю, окна квартир, двери. Комплексная замена элементов сохранит 60-70% тепла, следовательно, полностью оправдает инвестиции в восстановительные работы. Поэтому специалисты всегда начинают обследование площадей жилых домов именно на предмет возможных утечек тепла. Полученные результаты позволяют разработать максимально эффективный проект, исключающий неоправданные расходы.
Преимущества реконструкции с компанией «Строительство и Инвестиции»
Наша компания предлагает полный спектр услуг по восстановлению жилых объектов недвижимости. Большой опыт работы, высокая квалификация наших сотрудников позволяет найти экономически выгодное решение самой сложной проблемы по реставрации. В работе применяются только проверенные методы и технологии, которые гарантировано обеспечат положительный результат реконструкции. Каждый клиент может на собственном опыте оценить все преимущества комплексного восстановления домов:
- увеличение срока эксплуатации здания в два-три раза;
- современные технические системы снизят коммунальные платежи, обеспечат комфортное тепло в квартирах;
- оптимизированные площади отдельных квартир, помещений общего назначения;
- отдельное благоустройство придомовой территории;
- современный фасад, согласованный с общим архитектурным обликом района;
- увеличение стоимости квартир на вторичном рынке в среднем на 25-30%.
Не стоит забывать, что реконструкция любого жилого здания связана не только с повышением комфорта проживания в отдельно взятой квартире. Приведение экстерьера домов к современным нормам положительно отражается на статусе района в муниципальной иерархии и архитектурного облика города в целом. Широкий диапазон технических методов восстановления позволяет аккуратно решить практически любую задачу. Для этого понадобится только обратиться в профессиональную строительную компанию, которая сможет предложить оптимальный проект модернизации жилого дома. Для получения подробной информации об услуге обращайтесь по указанным на сайте контактам. Сделайте ваше жилье комфортным и рентабельным на рынке недвижимости!
